Zoals de naam al doet vermoeden gaat het om een hypotheek binnen de familie. Je kan het zien als een lening in familieverband. Het kind wil bijvoorbeeld een woning kopen, maar het kind heeft onvoldoende geld. Ouders hebben extra geld beschikbaar en willen dat uitlenen aan het kind.

Hoe werkt een familiehypotheek?

Je leent het geld bij de familie in plaats van bij een bank. Er kan ook een recht van hypotheek worden gevestigd door de uitlener (familie), vandaar de term familiehypotheek. Je bepaalt onderling de voorwaarden (rente, aflossing termijn, zekerheden enz.) van de familielening en legt deze vast in een overeenkomst. De rente is net als bij een bank onder voorwaarden aftrekbaar.

Wat is een marktconforme rente?

Marktconform houdt in dat de rente wordt vastgesteld zoals “de markt” de rente vaststelt. Zoals bijvoorbeeld een bank de rente bepaalt. De belastingdienst kan de rente toetsen. In het besluit familiehypotheken wordt het standpunt van de belastingdienst nader toegelicht.
De belastingdienst kan ook de hoogte van de lening en de overige voorwaarden toetsen.

Waar moet een familiehypotheek aan voldoen?

Als je een familielening wilt opzetten, dan moet je rekening houden met de nieuwe hypotheekregels. De rente op dergelijke familiebank leningen is aftrekbaar indien sprake is van verplichte aflossing via een annuïteit plus de belastingdienst moet geïnformeerd worden over deze familielening.

Wat gebeurt er met de familielening bij overlijden?

Dat is mede afhankelijk van het bepaalde in de voorwaarden die in onderling overleg zijn vastgesteld. Bij overlijden van de verstrekker van de familielening gaat de vordering over op de erfgenamen. Bij overlijden van de ontvanger van de familielening is het een schuld in de nalatenschap. Het is van belang om te bekijken naar hoe de verstrekker van de familielening is gehuwd en of er een testament is opgemaakt.

Voorbeeld van een familielening

Ouders lenen in privé aan het kind
Vader en moeder lenen € 200.000, – aan hun kind voor de aankoop van een woning.
Bij de bank kan de zoon de lening afsluiten tegen 4,75% (indicatie) met een recht van hypotheek. Bij de ouders kan de zoon een lening afsluiten die vergelijkbaar is met een lening bij de bank dus ook met een recht van hypotheek tegen rente die vergelijkbaar is met die van de bank zonder rekening te houden met een winst- en kostenopslag.
Een redelijke rente in deze situatie zou 3,75% à 4,25% (indicatie) kunnen zijn.

Fiscaal: als de ouders in privé de lening aan hun zoon verstrekken (box 3)
Bij de zoon is de rente op de familielening aftrekbaar tegen 36,97% (2024)
Bij de ouders wordt lening in box 3 als volgt belast:
2024: € 200.000, – x 6,04% x 36%.
Vanaf 2027 (naar verwachting) wordt de lening op basis van het werkelijke rendement belast.
€ 200.000, – x 3,75% x 36%.

De BV van de ouders verstrekt een lening aan het kind
Als de lening aan de zoon wordt verstrekt door de BV van de ouders kan de rente als volgt worden bepaald; Rente die de BV op een bankrekening of depositorekening kan ontvangen plus een redelijke risico-opslag. Ook in deze situatie zal er aan de BV van de ouders een recht van hypotheek moeten worden verstrekt. Rentedeposito 2,5% plus een risico-opslag van 0,5% = 3,0% (indicatie).

Fiscaal: als de BV van de ouders de lening aan de zoon verstrekt.
Bij de zoon is de rente op de familielening aftrekbaar tegen 36,97% (2024)
Bij de BV wordt lening als volgt belast:
Over de ontvangen rente moet de BV 19% (2024) vennootschapsbelasting betalen. Als de BV de rente na vennootschapsbelasting uitkeert aan de ouders volgt nog een belastingheffing van 24,5% of 33% (2024). Per saldo zal er over de door de BV ontvangen rente ongeveer 39% (indicatie) belasting worden geheven.

MOS Advies

Let op het verstrekken van een familielening ook op de onderstaande zaken;

• Stel dat je kind failliet gaat en lening niet meer terug kan betalen.
• Wat gebeurt er als je kind overlijdt.
• Heeft jouw kind een partner?
• Wat is het kind gaat scheiden of het partnerschap wordt beëindigd.
• Vestig een recht van hypotheek (via de notaris) op de familielening.
• Wat is er geregeld als je ouders overlijden en er zijn meerdere kinderen?

Over het afsluiten van een familiehypotheek moet zorgvuldig en goed nagedacht worden. Belangrijk is dat de familieverhoudingen goed blijven. Zeker wanneer er meer kinderen in de familie zijn, is het raadzaam dat er openheid is van zaken en dat afspraken goed worden vastgelegd.

Daarnaast is het van belang om rekening te houden met huidige fiscale regels en verwachte fiscale wetgeving voor de belastingheffing in box 3.

Meer informatie / Advies

Heb je vragen over een familiehypotheek of wil bekijken of een familiehypotheek in jouw situatie fiscaal en financieel interessant is, neem dan contact op met onze belastingadviseurs, fiscaal@mosaccountants.nl.